【案例分析題】王某與李某是朋友關系。1998年，王某向李某借錢8萬元購買XX市XX區(qū)房屋一套。后王某無錢歸還借款，于是二人經(jīng)協(xié)商同意，王某以在該市所購的房屋產(chǎn)權作為抵押。雙方簽訂書面協(xié)議后，李某向王某提出辦理抵押登記手續(xù)，但王某因尚欠甲銀行按揭貸款7．8萬元沒有歸還，無法取回房產(chǎn)所有權證辦理抵押手續(xù)，所以對李某的要求一再推托。雙方一直未能辦理抵押登記手續(xù)。借款到期后，王某仍無法償還借款，李某起訴要求法院變賣房屋以實現(xiàn)其抵押權。甲銀行得知情況后，申請加入訴訟并主張王某與李某的抵押合同無效。王某與李某的抵押合同是否有效？為什么？